导语

  5月预期延续低位波动，核心一二线二手房市场份额还将上升。

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  4月供求较3月环比微降，不过绝对量仍处年内次高，好于一季度月均水平约二成，二手房环比增18%，同比降幅收窄至10%以内显著好于新房。土地市场成交规模低位持稳，由于重点城市优质地块成交占比略有下降，4月平均溢价率降至3.5%，较上月下降2.1个百分点。

  01新增供应

  环比降20%，一线大幅缩量
西安长沙南京等增量显著

  4月，供应规模转跌，30个重点城市新增供应930万平方米，环比下降20%，同比下降43%，仍然是2019年以来同期最低值。

  一线供应环比腰斩，北京、深圳高位回落70%以上。4个一线城市整体预计供应面积156万平方米，环比下降53%，同比下降36%，基本回落至一季度月均水平。北京、深圳供应在上月集中推货后略显乏力，规模环比均下降7成以上，上海第四批次新房集中入市，推货量较三批次有所下降，4月整体新房供应下降41%，广州供应同样回落，环比跌30%。

  二三线城市供应整体回落，武汉、杭州等缩水明显，西安仍保持高位。26个重点二三线城市合计供应774万平方米，环比下降7%，同比下降45%。环比来看，近6成城市成交有所回落，其中，武汉、杭州、南宁等规模缩水4成左右，成都、天津等小幅回落，而长沙、南京等在上月低基数下供应有所增长。和一季度月均相比，二三线城市总体供应有所改善，近7成城市高于Q1月均值。同比来看，仅有2城供应规模高于去年同期，西安供应继续发力，同比实现翻番，与之形成鲜明对比的是，济南、青岛等接近半数的城市，供应同比腰斩。

  02 新房

  成交同环比齐跌仍好于年内月均
蓉镐总量高位、郑宁合增幅明显

  4月成交较3月小幅微降，总体仍高于一季度月均，市场处于缓慢修复中。据CRIC监测数据，4月30个重点城市整体成交978万平方米，环比下降17%，同比下降43%，与一季度均值相比增长13%。前4月累计同比降47%，降幅收窄1个百分点。

  分能级来看，一线和重点二三线均呈现出同环比齐跌，累计同比持降态势，4月成交绝对量好于一季度月均，一线同比降幅和累计同比降幅均为40%且低于二三线，可以看出市场修复程度显著好于二三线。

  为了更好的分析各城市成交修复程度，我们将不同成交4月成交与2024年一季度月均值进行可以横向对比，可以将各城市划分为以下几类：

  一是短期内热点恒热的西安、成都等核心二线，单月成交规模居前，环比持增。以西安为例，单月成交量突破100万平方米，为2024年内高点，且同环比保持增势，累计同比与去年基本持平，短期内改善盘入市支撑市场成交热度延续。

  二是仍处于稳步需求修复期的城市，诸如南京、合肥、郑州、昆明、厦门等，4月成交环比持增，绝对量已显著好于2024年一季度月均，这些城市本月项目来访、认购均有了不同程度回升，但是尚未修复至去年月均水平，客户观望情绪比较浓厚。

  三是部分弱二线城市稳步回调，4月成交规模已不及2024年一季度月均，典型代表为天津、青岛、济南、重庆、南宁、珠海、徐州等，成交动力略显不足，目前这些城市基本以刚需客群为主导，购买力趋紧已是不争的事实，加之二手房持续以价换量分流客户，也使得新房成交增长动能转弱。

  四是多数城市热度较4月小幅微降，但仍好于2024年一季度月均，市场处于地位盘整期，武汉、苏州、长沙、福州、东莞、常州、嘉兴等，这些城市目前已处于筑底阶段，市场降无可降，需求容量基本恒定，整体延续低位波动。

  03 项目去化

  平均去化率增至39%
京沪继续降温、津汉甬低位回升

  4月同样是传统营销旺季，各城市房企推盘积极性较3月小幅回调，去化率则呈现稳中有增，据CRIC调研数据，重点城市4月平均开盘去化率为39%，较上月环比上升10pcts，同比下降3pcts；和一季度相比微增2pcts，去化率仍处于低位波动。

  多数城市去化率保持环比上升、同比下降，略好于一季度均值。广州、长沙、郑州、天津、武汉等城市保持同环比齐增，主要因核心区高性价比楼盘入市带动整体项目去化低位回升；京沪热度略有回落，去化率基本维持在3-4成，不及一季度均值。苏州、宁波、厦门等4月热度较3月略有回升，但同比持降，对于这类改善客群主导型城市而言，亦面临红盘缩圈，热盘降温。

  04 库存

  规模面积再降2%
8成城市消化周期超18个月压力无减

  4月，30个重点监测城市整体供求比由上月的0.99降至0.95，6成城市供求比降至1以下，供应总体趋紧，厦门、珠海、东莞等供求比降至0.5以下，而长沙、杭州等成交缩量幅度大于供应，供求比升至接近2。30城库存面积为23857万平方米，环比下降1.6%。

  受此影响，3成城市消化周期环比有所缩短，西安、济南等下降20%左右，所有重点监测城市消化周期均高于去年同期，显示库存压力有增无减。从绝对量来看，仍有8成以上城市消化周期超过18个月的警戒线。

  05 二手住房

  成交环增12%、同降9%
深圳创近2年新高、京杭回落

  4月，16个重点城市二手房成交面积预计为796万平方米，环比增长12%，同比下跌9%，跌幅有所收窄。前四月累计成交面积预计为2531万平方米，累计同比下降18%。

  二手房成交环比保持増势，原因主要有三方面，一是临近入学信息集中采集期，学区房成交有所回温，二是 “以价换量”，业主借机“金三银四”加速出货，三是“以旧换新”等政策，郑州等多地试点国资收购二手房模式。

  分城市来看，近7成重点城市成交环比继续回升，青岛、厦门、苏州等前期二手房成交表现相对平淡的城市，本月成交有所发力，环比增幅在3成左右，深圳成交延续増势，高基数基础上环比再增长15%，而北京、杭州等城市，成交冲高后小幅回落，但仍处在相对高位。同比来看，仅4成城市成交规模高于去年同期，特别是深圳，4月成交面积同比增长40%，与2021年4月的高位持平，并创2021下半年以来单月新高。

  06 土地市场

  成交建面低位持平
溢价率下行、流拍延续高位

  4月，土地市场供地节奏与去年同期相当。截止4月25日，全国300城4月经营性土地成交规模仅4189万平方米，与上年同期基本持平。热度方面，由于重点城市优质地块成交占比略有下降，4月平均溢价率降至3.5%，较上月下降2.1个百分点。典型如上海、杭州，月内集中土拍热度较上月均有明显下降。

  各能级城市表现一致，同比量价均呈下降趋势。一线城市本月共成交土地69万平方米，同比大降79%；成交金额136亿元，同比也下降了84%。上海月内进行了2024年第一批次二轮集中土拍，挂牌的6宗地均成功出让，总建面34.9万平方米，成交总金额约118.9亿元。整体上来看，市场热度不及一批次首轮，3宗封顶摇号、1宗溢价、2宗底价，整体溢价率减至5.8%，较一批次首轮下降了3.2个百分点。此外，广州、深圳成交少量商办地块，均以底价成交。北京本月无宅地成交。

  二线城市同比量价齐跌。至25日二线城市成交建面827万平方米，同比下降29%。楼板价同比下降8%，降至5554元/平方米。仅有杭州和成都两城成交建面超过100万平方米，榜首杭州成交建面141万平方米，揽金额195亿元，涉及13宗地，其中8宗是涉宅地，除新街单元XSCQ150101-08地块1.8%低溢价成交外，其余地块均是底价成交，整体溢价率仅有0.1%，市场热度较上月明显下滑。居于第二位的成都成交建面121万平方米，涉及20宗地，揽金额112亿元。热度来看，其中高新、锦江、青羊5宗地高溢价成交，其余地块均是底价成交，整体溢价率达13%，是二线城市主力城市中溢价率最高的城市；其余城市土拍热度较低，溢价率多为零。

  三四线城市也表现为量价齐跌。截止4月25日，总成交建面仅3293万平方米，同比下降31%，成交均价同比下降8%，减至1547元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中，仅盐城一城成交规模超过100万平方米，成交建面159万平方米，涉及24宗地，均底价成交。漳州、无锡、嘉兴成交建面分别为68、68、48万平方米，排在第2、3和4位，所涉及地块均底价成交，排在第五位的台州，由于椒江、温岭等少数涉宅地块超高溢价成交，使得台州整体溢价率增至20%。从区域来看，长三角三四线城市依旧是成交主力；热度来看，除台州、扬州、丽水、绍兴等少数城市外，盐城、无锡、嘉兴、舟山、常州、温州等长三角均以底价成交为主，市场热度降至历史低位。

  07 综观

  5月预期延续低位波动
核心一二线二手房市场份额还将上升

  预判5月，我们认为，成交总量规模或将延续低位波动，绝对量与4月持平或小幅微降，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势。分能级来看，一线整体热度好于二三线是大概率事件，”强者恒强”局面预期延续：对于热点恒热的成都、西安而言，短期内市场韧性较强，即便局部热盘降温，整体市场仍有望高位运行。京沪杭等近期市场成交稳中有降，仅核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高去化率，而对于城市外围多数项目而言，整体去化难言乐观。对于多数弱二线和三四线城市而言，仍处深度调整期，目前多数城市需求容量固定，降无可降，亟待刚需购买力修复带动市场企稳回升。

  在捡漏“低价房”的背景下，二手房5月成交或将与4月持平或小幅微增，回暖程度预期好于新房，其中京沪宁庐厦目前二手房成交占比已超7成，二手房份额仍将继续增长。